STJ muda cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou, no mês de março, uma importante decisão relacionada ao Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O STJ permitiu que o cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, que incide na compra e na transferência de imóveis, seja feito com base no valor da transação que é declarado por parte da pessoa física ou jurídica que está envolvida no negócio.

Isso permite que o imposto seja cobrado em cima do valor de mercado do bem e não levando apenas em conta a base de cálculo do imposto, que deriva unilateralmente de um valor sugerido pelo município!

Os ministros, por unanimidade, definiram três teses:

• A base de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

• O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS VARIA EM CADA MUNICÍPIO

Tributaristas esclarecem que a forma de cálculo do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis varia de município para município.

Na capital de São Paulo, por exemplo, no caso de venda ou transferência de imóveis, é feita uma comparação entre o valor da operação e um valor pré-estabelecido pela prefeitura. O imposto incide sobre a maior entre as duas cifras.

A 1ª Seção do STJ, porém, mudou a lógica do cálculo ao deixar para o contribuinte a apresentação do valor da operação, que, teoricamente, corresponde ao valor de mercado.

Lembrando que, no caso do município discordar, haverá a alternativa de questionamento pela via administrativa.

O relator, ministro Gurgel de Faria, afirmou que ao definir o valor dos imóveis, o município pode não levar em consideração características que alteram o preço, como o estado de conservação e a existência de benfeitorias. O mesmo problema se aplica ao atrelar a base de cálculo do ITBI à do IPTU, pois leva em consideração apenas elementos como metragem e localização.

NOVO POSICIONAMENTO DO STJ PERMITE QUE CONTRIBUINTE BUSQUE RESTITUTIÇÕES

O posicionamento do STJ também abre a possibilidade de que o contribuinte busque a restituição nos casos em que o ITBI foi calculado com base em valor superior ao efetivamente praticado.

O contribuinte deve buscar avaliações que demonstrem que o valor apresentado pela prefeitura é superior ao valor de mercado para comprovar a tese.

A má notícia aos contribuintes é que não se pode afirmar que a partir da decisão do STJ haverá uma alteração na forma de cobrança pelas prefeituras. Isso porque o entendimento da Corte vincula apenas o Judiciário, abrindo a possibilidade de que os municípios continuem utilizando valores pré-estabelecidos anteriormente para o cálculo do ITBI.

A situação obrigaria os contribuintes a irem à Justiça para pagar o imposto com base no valor da operação. No Judiciário, contudo, o resultado tenderia a ser positivo à pessoa física ou jurídica caso a situação fosse similar à discutida pelo STJ.